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房屋买卖过程中定金罚责的适用/张万琴

时间:2024-07-23 11:51:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9720
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  案情

  2010年4月14日,原、被告经协商签订了一份《买卖房协议》,约定被告将自建房屋132平方米砖瓦结构、99平方米草泥结构房屋卖给原告,价格为25万元,原告先行给付15万元定金,余款10万元于被告6月6日倒房时交清,如被告到期不倒房或交付房屋证照有债务纠纷等问题,被告必须如数退还定金,如哪方违约,应承担法律责任,罚金15万元;合同签订后,原告给付了被告15万元定金,被告给原告出具了收据;数日后,黑龙江省萝北县房产部门到被告房屋所在的区域做房屋动迁摸底调查,被告认为被原告欺骗,多次找原告要求退还定金,不再卖房,但原告不同意解除卖房协议,要求继续履行;2010年5月10日,被告将该房屋卖给了其女婿陈军,并且双方到房产部门办理了过户手续;现原、被告双方协商未果,原告诉讼到法院,要求被告继续履行购房协议。

  审判

  法院经审理认为,当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务,原、被告经协商一致,达成购买房屋的协议,被告应按协议履行;被告认为原告以欺骗手段与被告签订《卖房协议》,没有充分的证据证明,法院不予支持;被告在收取原告定金的情况下,又违反约定将该房屋卖给了他人,并且办理了房屋买卖过户手续,导致原、被告签订的卖房协议不能履行,该协议应予解除,被告亦应承担违约责任;原、被告双方协商的购房价格为250,000.00元,原告交付被告定金150,000.00元,该定金条款违反法律关于定金数额不得超过主合同标的额百分之二十的规定,应按法律规定确定该定金数额为50,000.00元,被告违反合同约定导致合同不能继续履行,应承担双倍返还定金的民事责任,即被告应返还原告150,000.00元以及违约定金50,000.00元。遂判决解除原、被告于2010年4月14日签订的《买卖房协议》,被告于本判决生效后十五日内,返还原告已给付的150,000.00元和违约定金50,000.00元,共计200,000.00元;

  评析

  本案是起因房屋买卖引发的诉讼,案情并不复杂,但其中涉及到数个法律条文的适用,在这浅析一下本案中涉及到的几个法律关系。

  一、房屋买卖合同的签订

  根据《中华人民共和国合同法》的理论,买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方,他方支付价款的合同。其中依约定应交付标的物并转移所有权的一方为出卖人,受领标的物并支付价款的一方为买受人,出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系,存在于我们生活的各个方面。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同,它既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;2、房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;3、房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权的转移必须办理登记手续;4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

  受我国国情影响,我国房屋存在多样性,根据不同标准,可划分为农村房屋、城市房屋、住宅用房、商业用房、公房、私房、商品房、现房、期房、新建房和旧房等等,本案中原被告双方争议的房屋应属于住宅用房,他是供被告家庭和个人日常生活居住使用的房屋,这所房屋的买卖具有上述几个法律特征,因此亦应按法律规定来转移所有权。在双方买卖过程中,原、被告主体合格,意思表示真实,双方约定的内容不违反法律规定、行政法规或者社会公共利益,因此该合同是依法成立的,且自成立时生效,即双方签订的房屋买卖合同是有效合同。

  二、房屋买卖合同的履行 

  《合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告方在收取定金后,应在指定日期履行腾让住房的义务,原告方亦应在被告腾让住房时,交清剩余款项。但是,被告在履行合同过程中,认为被原告所欺骗,因为该房屋所在的区域要进行动迁,而动迁费恐怕要比双方约定的房款高一些,因此被告提出反悔,要求退还收到的定金,而原告认为被告应按合同履行,只要房不退款。在此过程中,被告以欠他人款为由,将争议的房屋又卖给了其女婿陈军,并且双方到房产部门办理了过户手续,导致“一房二卖”,由此引发诉讼。

  很显然,被告的行为违反了《合同法》中的诚实信用原则,其不仅不按约定履行合同,而且又将房屋转卖了他人并办理了房屋登记手续,使该房屋的所有权人依法进行了变更,导致房屋买卖合同不能继续履行,被告负有全部的违约责任。

  三、房屋买卖合同的解除

  《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所谓继续履行,也称实际履行、强制履行,作为一种违约后的补救方式,是指非违约方请求违约方按照合同约定的标的履行合同义务,而不能以其他标的加以代替。在一物二卖的情况下,因两个买卖合同的标的物均为特定物,就同一特定标的物出卖人是无法多次履行的,特别是房屋买卖合同,因房屋的不可移动性,使得一房数的出卖人在承担继续履行责任时,成为法律上和事实上的履行不能。因此在这种情况下,符合了《合同法》九十四条规定的解除条件,即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。因此被告的一房二卖行为构成了根本的违约,导致原告购买房屋的目的彻底落空,该房屋买卖合同应当解除。

  (作者单位:黑龙江省萝北县人民法院)
检察院对法院判决、裁定的审查,是实现检察机关法律监督权的重要体现和有效途径。实践中,刑事抗诉工作中遇到了一些操作层面的困扰,如何正确理解和把握刑事抗诉标准中的“量刑明显不当”就是其一。

一、关于“量刑明显不当”的规定及缺陷

现行刑事诉讼法将因量刑问题应当改判的标准定位在“量刑不当”,现行刑事诉讼法第189条规定:“原判决认定事实没有错误,但适用法律有错误,或者量刑不当的,应当改判”。而高检院多个规定则将因量刑问题抗诉的标准定位在“量刑明显不当”。如,《人民检察院刑事诉讼规则》第397条规定:人民检察院认为同级人民法院第一审判决、裁定有下列情形之一的,应当提出抗诉:(三)重罪轻判,轻罪重判,适用刑罚明显不当的。《最高人民检察院关于刑事抗诉工作的若干意见》(下称《意见》)关于刑事抗诉的范围:(一)人民法院刑事判决或裁定在认定事实、采信证据方面确有下列错误的,人民检察院应当提出抗诉和支持抗诉:1.刑事判决或裁定认定事实有错误,导致定性或者量刑明显不当的。2.刑事判决或裁定采信证据有错误,导致定性或者量刑明显不当的。

“量刑明显不当”的外延小于“量刑不当”是不言而喻的,但是,现行有关规定没有彻底诠释何为“量刑明显不当”。笔者认为,自由裁量和主观判断只有在相对圈定的范围内或者能依据相对统一和明确的标准,才能确保同罪同罚与适法平等。

二、“量刑明显不当”在实践中的细化探讨

笔者认为,对量刑明显不当的评价和定位应根据不同刑种、同刑种中不同幅度区间进行区分,不能一概而论,仅以主刑为例具体分析如下:

1.对依法应判处三年以下有期徒刑、拘役、管制刑罚的,“量刑明显不当”主要包括三种情形:(1)法院判决适用刑种错误,即应判处拘役而判处管制,应判处有期徒刑而判处拘役或管制,反之亦然。(2)依法应判处三年以下有期徒刑刑罚的,如果法院判决量刑差在一年以上的,属于“量刑明显不当”。(3)依法应判处三年以下有期徒刑、拘役刑罚的,如果被告人不具备法定的缓刑条件,而法院判决错误适用缓刑的。

2.对依法应判处三年以上有期徒刑刑罚的,“量刑明显不当”主要包括两种情形:(1)依法应判处三年以上十年以下有期徒刑刑罚的,法院判决量刑差在三年以上的。(2)依法应判处十年以上二十五年以下有期徒刑刑罚的,法院判决量刑差在五年以上的。

3.对依法应判处无期徒刑,而法院未判处的,属于“量刑明显不当”,反之亦然。这主要是由无期徒刑与有期徒刑、无期徒刑与死刑的区别决定的。(1)无期徒刑与有期徒刑。虽然无期徒刑在执行过程中,犯罪分子表现符合法定条件的,可以适用减刑或假释,有可能减刑至有期徒刑,但两者仍存在质的差别:第一,根据刑法规定,被判处无期徒刑刑罚与被判处有期徒刑刑罚的犯罪人,在减刑上最终确立的刑期不同(前者不少于十三年,后者不少于原判刑期的二分之一)。第二,被判处无期徒刑刑罚与被判处有期徒刑刑罚的犯罪人,在羁押时间能否折抵刑期的问题上也存在着本质区别,前者不能折抵刑期;第三,刑法规定对被判处无期徒刑的犯罪人必须附加剥夺政治权利,且是终身剥夺,而对被判处有期徒刑刑罚的仅就危害国家安全的犯罪分子要求应当附加剥夺政治权利,对触犯其他罪名的则没有硬性要求。(2)无期徒刑与死刑。主要区别在于无期徒刑与死刑缓期执行:第一,死刑缓期执行还存在因故意犯罪而被执行死刑的可能性;第二,死刑缓期执行可以同时决定对犯罪分子限制减刑;第三,两者在减刑后实际执行的刑期上有很大差距。

4.依法应判处死刑的。依法应判处死刑而法院未判处,此种情形的“量刑明显不当”主要包括三种情形:(1)应判处死刑而跨刑种量刑的,反之亦然。(2)应判处死刑立即执行而未判处,或者不应当判处死刑立即执行而判处,该情形在《意见》中已有明确规定。(3)应对判处死刑缓期执行的犯罪人限制减刑而未限制减刑,或者不应限制减刑而限制减刑的。

(作者单位:河南省人民检察院)

珠海市沙石土矿产资源开发管理规定

广东省珠海市人民政府


珠海市沙石土矿产资源开发管理规定
珠海市人民政府



第一条 为了加强对我市沙、石、土等矿产资源统一管理,合理开发利用矿产资源,保护自然环境,根据《广东省土地管理实施办法》和《广东省矿产资源开发管理暂行条例》,结合我市实际情况,特制订本规定。
第二条 本规定适用于国营、集体、个人以及外商在我市行政区域内开办各种金属、非金属矿产资源的企业以及临时爆石、挖沙、取土点的开采管理。
第三条 矿产资源属国家所有。在地表或地下的矿产资源(含使用土地上余土、余石),不因土地所有权和使用权的归属而改变其国家所有的性质。
第四条 市国土局是市政府统一管理、统一经营全市沙、石、土等矿产资源的职能部门,负责实行合理开发利用资源,保护自然环境,防止水土流失,保持生态平衡。
区、县及镇政府负责本辖区内的沙、石、土等矿产资源的管理工作。
规划、环保、工商、公安等有关部门,按各自的职责,协同做好沙、石、土等矿产资源的管理工作。
第五条 开办沙、石、土场或临时爆石、挖沙(含海沙)取土,应具备下列条件:
(一)符合城市建设总体规划和土地利用规划;
(二)有利于土地开发和矿产资源合理利用;
(三)有利于发展国家、集体、私人(含外商投资者)三者合理的经济利益、社会效益和环境效益;
(四)有合法使用土地证件;
(五)有企业资格的企业法人代表;
(六)有开采计划方案,即生产规划和垦复清场治理计划;
(七)有环境保护措施。
其开采方案经市规划部门审查,并征得市环保部门同意后向市国土局提出申请,经市人民政府批准,发给开采许可证。属营业性的,持开采许可证到工商部门登记,领取营业执照。
第六条 开办沙、石、土场或临时爆石、挖沙、取土应向市国土局申请,并提交下列文件:
(一)开办沙、石、土场的申请书:
(二)计划部门批准的计划任务书以及企业主管部门意见书:
(三)有关合同或协议书;
(四)开采规划设计文件(开采规模、表土剥离范围、用地数量、开采深度、排土场、开采年限、年产量、机械化程度、生产工艺、环境保护、垦复计划、设计总平面及剖面图等);
(五)可行性报告;
(六)市环保部门意见书;
(七)生产安全措施;
(八)规划部门意见书。
对现已开办的沙、石、土场,未向市国土局提供上述资料的,必须持上述资料重新补办审批手续,由市国土局标明桩界,确定土地使用总面积及其开采范围和标高。开办后中途改变开采方案的,应重新申请批准。
第七条 开办沙、石、土场应遵守《广东省建设项目环境保护实施细则》的规定,向市环保部门申报,并提交下列文件:
(一)可行性报告、合同或章程、协议书;
(二)设计平面图、地形四至图、场地位置图;
(三)规划部门意见书;
(四)环境影响报告书(表)。
第八条 属外商投资经营沙、石、土场的,向市国土局申请并经审查同意后,报市外经贸委审批。对已开办的,必须重新补办审批手续,并由市国土局到各场核定土地使用总面积以及开采范围的标高。
第九条 由开采、垦复所开发的土地,仍属国家所有,由市国土局统一管理。开采部门若需使用,应按建设项目进行规划重新办理手续。
第十条 不准在下列保护区范围内开办沙、石、土场:
(一)城市规划市区范围内,以及市辖区的自然沙滩;
(二)交通要道两旁看得见的山景、石景,即东线由拱北、香洲、唐家至金鼎的主干道两旁,西线由界冲至前山、南屏、湾仔的主干线两旁;
(三)城镇、乡村居民点;
(四)工业区、水库区及堤坝的一公里范围内;
(五)风景区(点)外一公里范围内;
(六)有保护价值的其他自然风景区和海岛;
(七)自然海湾、沙滩。
第十一条 凡在第十条规定不准办场范围内已开办的沙、石、土场,必须加强管理,严加控制,缩小开采范围,缩短开采年限和产量,做好垦复工作,逐步停办,切实保护自然环境不受破坏。
第十二条 已经批准开办的沙、石、土场如需扩大开采范围,增加设备,增加投资,延长开采年限,转让或实行承包,必须报请市国土局批准。属外商投资企业的,须先征得市国土局和有关部门同意后,报市外经贸委审批有关补充变更合同。
第十三条 在市辖区范围内开办沙(含海上抽沙)、石、土场,必须向市人民政府缴交土地使用费、矿产资源费和环境整治费。收费标准如下:
(一) 矿产业(沙、石、土场)用地,土地使用费按红线范围计算,按每月每平方米为单位计收:吉大、拱北、香洲、湾仔地区六角,前山地区五角,南屏、唐家地区四角,金鼎三角,万山区、三灶区及辖区海岛(含大小横琴)四角,斗门县辖区三角。
(二)资源费按内销或出口外销分别以人民币或港币计收(如下表)。┌────┬───────┬───────┐│品 名 │内销(人民币) │出口外销(港币)│├────┼───────┼───────┤│碎 石 │1.00元/立方米 │6.00元/立方米 │├────┼

───────┼───────┤│石 粉 │0.50元/立方米 │6.00元/立方米 │├────┼───────┼───────┤│角 石 │0.80元/立方米 │6.00元/立方米 │├────┼───────┼───────┤│建筑沙 │2.00元/立方米 │8.00元/立方米 │├

────┼───────┼───────┤│填地填 │0.80元/立方米 │6.00元/立方米 ││海杂泥沙│ │ │├────┼───────┼───────┤│破璃沙 │ 8元/吨 │ 20元/吨 │├────┼───────┼───────┤│高岭土 │ 5元/吨 │ 1

0元/吨 │├────┼───────┼───────┤│其它非 │ 5元/吨 │ 10元/吨 ││金属矿产│ │ │└────┴───────┴───────┘
资源费的分成,区(含所辖镇、村、蚝场和林场)占百分之三十,市占百分之七十。创汇留成按市有关规定执行。
土地使用费和资源费,统一由市国土局收取,用于城市建设。
(三)向市环保部门缴纳粉尘排污费,以每立方米石料计收人民币一角五分。
第十四条 石场(爆炸点)购买爆破品,必须凭市国土局核发的开采许可证和审核的定量,到公安机关办理审批手续,到有经营权的供应单位购买。
第十五条 因采沙、石、土而破坏土地,造成水土流失,对环境造成破坏和污染的,必须按市政府主管部门要求,负责垦复、治理,经市政府主管部门监督验收。
第十六条 批准开办沙、石、土场的单位和个人,不准非法将场地出卖或抵押。
第十七条 对违反本规定的单位和个人,由市国土局根据情节轻重分别给予批评教育,经济处罚,限期垦复,扣留开采证或吊销开采证,停止供应炸药等处罚。情节特别严重,触犯刑法的,由司法机关追究刑事责任。
第十八条 沙、石、土场因生产活动而导致破坏自然环境、水土流失或污染、影响、危害周围人民正常生活、工作的,市环保部门可根据情况分别给予警告、罚款、限期治理停产治理或报市人民政府批准责令搬迁、关闭等处罚。对拒不治理或超期治理的可提请市国土局吊扣其开采许可
证。
第十九条 对维护我市环境,及时制止非法开采沙、石、土有功的单位和个人,给予表扬和物质奖励。
第二十条 本规定自公布之日起实施。珠海市人民政府1985年7月24颁发的《关于沙石泥资源开采出售管理的规定》及其附件(珠府字〔1985〕48号文)同时废止。本市其他规定如与本规定有抵触的,以本规定为准。



1989年6月14日