内容简介
摊贩，作为一种常见的营业形式，在我国现行法律上找不到其合法定位，而认为是未经商事登记的个体工商户，属于违法营业。一般认为，我国立法属于民商合一，摊贩未经工商登记，仅能作为自然人而成为民事主体。但是，摊贩的营业本身作为一种商业行为，将其完全等同于一般自然人主体是不合适的，尤其是关于摊贩管理方面，近年来，由于城管集中了有关商事行政法中无照经营的处罚权，介入城市管理领域的摊贩管理，在城管执法与摊贩之间大量的社会矛盾冲突。
去年以来，我国有关《个体户管理条例》进入修订程序，修订过程中拟将摊贩作为个体工商户进行管理，并高举“摊贩合法化”作为旗帜。但该立法的草案对于摊贩与个体工商户在商事登记、权利能力、行为能力、摊贩管理的焦点问题等诸多方面不甚了了，本文拟从以下几个方面对摊贩的法律地位及其管理进行初步研究：
论文第一部分，从商事主体的概念与特征、商事主体的一般分类入手，主张摊贩可以归类为小商人，在境外商事法上可以找到有关立法例，因而认为我国摊贩有必要成为适格的商事主体。摊贩本身与个体工商户存在一定差异。
论文第二部分着眼于商事登记的概念与特征，认为商事登记可分为强制登记与任意登记，任意性登记不应该适用有关无证经营取缔的法规。摊贩属于小规模商业，可自行选择任意性登记甚至免于登记，其商事法律主体地位的取得应该是法定的而不是强制登记的。
论文第三章就摊贩的商事能力、行为能力、商事行为和责任义务等方面进行简要论述，指出摊贩的一切商事管理，例如商号、商行为、商事行为、账簿、税收等方面都应该从简。而立法上若将摊贩纳入个体工商户的范畴，将会大大增加摊贩的经营成本和国家执法成本，并非合理选择。
论文第四部分专门研究了摊贩的经营场所问题。首先研究经营场所的概念和特征，认为摊贩经营场所可以分为自有、他有、公有三类，进而指出，摊贩在城市中的主要问题，是未经许可利用公有公共设施公物的问题，而这也是城管部门为什么要介入摊贩工商管理，接收有关行政处罚权的切入点。
文章第五部分从行政法上公物、公物管理权、公物警察权的理论入手，认为目前城管对于摊贩的管制，其实并非为了商事法上有关商事登记的管理措施，而是基于公物警察权而对摊贩利用公物的行为，借用有关工商法规进行的管制；进而研究了城管依据工商法规对摊贩进行取缔的不合理性。
本文结论部分讨论如下问题：多元化管理动因下，摊贩管理必须抓住主要矛盾，即摊贩占用公物的问题而不是商事登记问题；计划经济思维下的对摊贩进行的经济身份管制应当破除；应当完善城市公物法规，运用公物管理权科学合理的设置公物用途，也可以通过公物警察权上的行政许可实现摊贩利用公物合法化，而修订个体工商户管理法规于此并无裨益。总之，我国将来的立法在摊贩管理问题上，应当减少针对摊贩强制力的运用，以实现和谐社会的宗旨。
摊贩管制问题初探
引言
2009年7月21日国务院法制办公室将《个体工商户条例（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）全文公布，征求社会各界意见，以便进一步研究、修改后报请国务院常务会议审议。 该稿第九条规定：“个体工商户的登记事项包括经营者姓名和住所、组成形式、经营范围、经营场所。”“无固定经营场所的摊贩，申请登记为个体工商户的，登记事项不包括经营场所。”因而该条款被认为将要打开长期关闭的“摊贩合法化”的大门。
在我国现行立法上，摊贩正是因为无“固定经营场所”，难以获得工商机关的登记。1987年9月1日其施行的《城乡个体工商户管理暂行条例》第二条规定：“有经营能力的城镇待业人员、农村村民以及国家政策允许的其他人员，可以申请从事个体工商业经营，依法经核准登记后为个体工商户。”第八条规定：“个体工商户应当登记的主要项目如下：字号名称、经营者姓名和住所、从业人数、资金数额、组成形式、经营范围、经营方式、经营场所。”由于登记为个体工商户有明确的经营场所要求，导致大量的无固定经营场所的摊贩实际上不可能登记为个体工商户。
现行摊贩管理理发的最大困境在于，摊贩不能获得工商登记被视为非法营业而面临“取缔”的命运。1987年9月5日《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》第十五条规定：“对个体工商户无照经营的处罚，在第十五条作了规定：“从事个体工商业经营的个人或者家庭，未经工商行政管理机关核准登记颁发营业执照擅自开业的，属非法经营，应予取缔，没收非法所得，可以并处5000元以下的罚款。”2003年3月1日《无照经营查处取缔办法》第四条规定：“下列违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处：（一）应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为；（二）无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为；（三）已经依法取得许可证或者其他批准文件，但未依法取得营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为；（四）已经办理注销登记或者被吊销营业执照，以及营业执照有效期届满后未按照规定重新办理登记手续，擅自继续从事经营活动的无照经营行为；（五）超出核准登记的经营范围、擅自从事应当取得许可证或者其他批准文件方可从事的经营活动的违法经营行为。”但是“农民在集贸市场或者地方人民政府指定区域内销售自产的农副产品，不属于本办法规定的无照经营行为。”一般认为，我国对包括无固定经营场所的摊贩在内的各类无个体商户执照的商人，应当适用该办法，这就在事实上造成了这样一种局面，即个体工商户登记已经成为强制性登记，凡不经登记即为非法，其结果只能是遭受取缔。
更大的问题出现在执法主体方面。摊贩的取缔，原属于基层工商行政机关的职权。针对“七八顶大盖帽管不了一定小草帽”，既取缔不力，又罚款过滥的执法形势，1996年，我国根据《行政处罚法》的规定，实施了“相对集中行政处罚权”制度，之后，对城市管理范围内无照经营摊贩的查处权限大部分被移交给城市建设监察部门，即现在城管的前身。该制度实施十余年来，城管与摊贩的各类冲突有增无减，社会舆论对城管机关及其执法者的指责铺天盖地。在这种形势下《个体工商户条例（征求意见稿）》的发布，体现了国家有关部门试图解摊贩立法困境的一种尝试。
但是，无固定经营场所的摊贩的管理问题，不但涉及商人或者个体工商户的商事登记管理法规，还涉及城市管理行政管理法规。要在立法上制定一种合理的制度来管理摊贩，弄清楚摊贩的法律性质十分必要。基于这个原因，本文拟从摊贩的商事主体、商事登记，商事能力、经营场所公物行政法摊贩的行为管制等方面初步研究摊贩管理问题。
第一章 摊贩商事主体地位
摊贩及其相毗连的个体工商户均可以从商法——商事主体角度加以研究。摊贩是一种原始的商人，摊贩能否在现代商法中取得何种主体地位，以及如何取得这种主体地位，是研究摊贩法律问题首当其冲应当关注的。
一 商事主体的概念和特征
商事主体，在国外商法典有不同的称谓，如“商业主体”、“商主体”、“商人”。关于商事主体，我国法学界对其还没有统一的解释，一般认为，商事主体是指依商事法的规定，参加商事活动，享有权利并承担义务的人。简言之，即商事法上的权利义务的归属者。
商事主体有如下特征：1、商事主体是商事法上规定的人，这里的“人”包括自然人、法人及其变态形式。2、须有商事权利能力和行为能力。它是商主体依据商业登记所核定的经营范围，独立地从事特定的商行为，享有商法上的权利并承担商法上的义务的资格和能力。3、须是参加商事活动者，只有具备一定条件的民事主体才能成为商主体。4、须是缔结商事关系并享有权利、承担义务者，即以自己的名义，独立地享有权利、承担义务。
摊贩是否属于商主体？否认说认为：现代化大生产中，商事主体的内涵及构成发生了根本的变化，以特殊身份的自然人构成的商人阶层不复存在，以个人经营为形式的小商小贩不再作为社会经营活动的主要方式，取而代之的是具有组织体要素的企业，从事商事活动的主体实质上是企业，企业是市场经营活动的主要载体。商主体法定原则是各国商主体制度的普遍的原则，一般认为商主体法定是包括商主体类型法定、内容法定和公示法定三个方面。商主体类型法定实质是指商法对商主体的类型加以强行法的规定，商主体资格的获得必须是通过法定的程序，符合法定的条件。
我们认为，从实然法的角度上看，认为我国法律在目前确实不承认摊贩的商事主体法律地位是有道理的。但是，从学术的角度看，我国商事立法十分混乱，对的商事主体地位没能涉及，这本身就是立法不科学不完善的问题，并不足以否定摊贩的商事主体地位。商主体限定在企业是不妥的。现在创业的人很多，特别是刚毕业的年轻大学生，他们既没有资本，也没有技术，基本上不会成立个人独资企业。那他们想从事商业的话，只有去工商局登记下成为个体工商户。个人的力量虽然渺小，但却是商业发展的最初的原动力。为什么要把他们排除在外呢，虽然小商贩如今是现代商业形式的低级模式，但不能因为出现了企业这种高级形态就把原来在商业发展史中做出重要贡献的小商贩给排除出去的。从学术角度对摊贩的商事法律地位进行研究和讨论，将其认定为商事主体是完全必要的。
二 商事主体的一般分类
在商法典创制的时代，商主体的分类主要是从经营活动的种类和法律表现状态的角度考虑的。20世纪以来，随着现代公司制度的建立和一系列商事特别法的颁布，投资状态成为商人分类的另一重要基础。商人类型的发展变化一定程度上反映了社会经济发展的状态，同时体现了商人这一特定的商事组织体的不断成熟。
在当代各国商法中，商主体表现为多种形式，不同国家的商事立法和不同的商法理论，常常依照不同的标准对商主体予以分类。一般说来，主要有以下多种分类 ：
1、依照商主体的组织结构形态或特征，即是自然人还是组织体以及组织形态等形式状况，商主体可分为商个人、商法人、商合伙。
2、依照法律授权或法律设定的要件、程序和方式，商主体可分为法定商人、注册商人、任意商人；或称必然商人、应登记商人、自由登记商人。
3、依照经营者的法律状态和事实状态，商主体可分为形式商人或固定商人、拟制商人、表见商人。
4、依照经营者的经营规模，商主体又可分为大商人或完全商人和小商人。
5、依照经营种类，商主体可分为制造商、加工承揽商、销售商、供应商、租赁商、运输仓储商、餐旅服务商、金融证券商、保险商、代理商、行纪商、居间商、信托商等等。
6、依照商主体资产的权利状态，还有学者将商主体分为个体经营者、企业、商业使用人等等。
在我国，商主体的种类没有以商法典的形式作出明确划分。可以从事商事经营活动的主体颇多，它主要表现在民法、企业法、涉外企业法、工商登记法规以及税法等等之中。根据上述法律、法规的规定，在我国，商主体主要表现为商法人、商个人、商合伙人、商中间人、商辅助人等类型。
三 摊贩属于小商人
将摊贩归于那种分类的商人更为合适？由于摊贩经营中的具体情况有所不同，摊贩的组织形式可能是自然人经营，也可能是家庭经营甚至合伙经营，但是无论是否经过工商登记，摊贩应属于小商人。在传统大陆商法上，与小商贩最具相似性的也是“小商人”。小商人与大商人或者完全商人相对应，是指从事基本商营业的经营者，根据种类和规模不需要以商人方式设立经营。即，根据经营的种类、范围，小商人不需要一套完整的商事机构，营业可以不按照商法典、其他商事法规对完全商人的一整套严格规定来进行。小商人制度之初衷乃在于特殊保护小规模经营者，使其既能获得商人的某些权利又不适用商法的某些严格规定，以限制其经营风险、节约经营费用。
对于小商人，商法规范只是有限的适用。小商人在经营规模、内容上不同于完全商人，但在法律地位上享有与完全商人基本相同的权利。对于一些专门用于保护完全商人的违约金、担保等特殊条款不适用于小商人。同时小商人由于规模小等原因不被授予经理权，也不能从事无限公司、两合公司的经营。对小商人豁免一些完全商人需履行的义务，如不需要商号、不必在商事登记簿上登记注册，不必制作商事簿记等。
《德国商法典》1998年修订时取消了“小商人”的概念，但这一概念的实质得以保留，将其事实上归入自由登记商人。自由登记商人是德国商法特有的分类，就是法律赋予某些商主体是否注册登记的选择权，即使不登记也能作为商主体而存在，即是说，该商主体有登记注册的权利但无此义务，主要是适用于从事经营农业和林业的企业。与德国的自由登记商人相近的是我国的农村承包经营户。依我国现行法律规定，与必须登记才能获得营业资格的个体工商户、个人独资企业比较，商自然人中的农村承包经营户应属于自由登记商人。根据现行《德国商法典》第2条，小规模经营者都可以通过自愿登记取得商人资格，对小规模经营者原则上适用民法，但也可以通过在商事登记簿上登记而取得商人资格，也可以在选择登记为商人后通过注销登记放弃商人资格。如此，原先的小商人成了可随时“上下车”的“可为商人”，或称之为“持有返程车票”的小商人。此外，取消小商人的特别法简化了商人法，由于登记法院免除了审查申请企业是否需要以商人方式从事经营之烦累，登记程序也得以简化。
《日本商法典》及附属法令（1932年敕令）规定的小商人是指：（1）挨户买卖物品者；（2）在道路中买卖物品者；（3）以不满五百元之资本而经营商业者。小商人不适用有关商业登记、商号、及商业账簿诸规定。于行商、露店商人等，无使为登记，或使备账簿而记载可及影响于财产的一切之事项之必要者，以彼等殆不得实行之，又于彼等无以与商号之必要。于小商人既无此等之义务亦自无权利，彼等不得申请登记，虽随意作账簿而记载一切之事项，亦无商法上所规定之商业账簿的效力，虽定商号者，亦不受何等之保护。
《韩国商法典》第9条也规定，有关经理、商号、商业账簿及商业登记的规定，不适用于小商人。
从我国城市摊贩的经营规模、经营组织、经营场所等等方面来看，绝大多数无合法经营场所场所的摊贩应该属于不需登记的小商人。也就是说，这些小商人基本上可以不必进行商事登记而进行营业。
第二章 摊贩商事登记管理
摊贩的小商人的商事法律地位决定了摊贩是可以自由选择是否登记甚至不必登记的。但是，要研究未经商事登记的摊贩与经过商事登记的个体工商户之间的区别和联系，就不能不考察我国与摊贩有关的商事登记方面的法律问题。
一 商事登记的概念和特征
商事登记又称商业登记，是指商主体或商主体的筹办人或负责人、代表人，为设立、变更或终止商主体资格，依照商法典、专门的商事登记法或其它法律法规中的相关内容及程序，将法定登记事项向登记主管机关提出，经其审查核准，登记于登记簿并公布于众的行为。
作为对商事主体的组织和经营实行间接管理监督的现代商事登记制度，是商事主体摆脱封建行会的束缚及其对国家政权的依附，得以市场主体的地位从事生产经营，开展平等竞争的产物。以公司注册为标志的登记制度始于1844年英国公司法，1861年《普通德意志商法典》建立了统一的商事登记制度，规定在地方法院设置商业登记薄，由地方法院办理商业登记；欧陆国家和日本不久均仿效德国，建立起商业登记制度；英美等普通法系国家则由政府主管企业登记注册和工商管理的专门机关，办理相关事宜。
商事登记的特征是：
第一，商事登记是行政机关依法实施行政管理的职能行为，没有法律的规定，行政机关不得作为。因而放宽或“附加”登记条件都不是依法行政行为。
第二，商事登记是由相对人提起，属于被动行使职权的行为，没有相对人的申请，就没有登记行为发生。
第三，商事登记是羁束行政行为，也就是说，是否给予登记，登记机关无自由裁量权。对符合法定条件的登记申请，登记机关必须依法受理并给予登记，反之应当拒绝登记。
第四，商事登记的内容为法定内容，依据的是法律事实。
内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区物业管理条例



　　（2000年10月15日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过根据2010年9月17日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定（二）》第一次修正根据2012年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改部分地方性法规的决定（五）》第二次修正）



第一章总则



　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合自治区实际，制定本条例。

　　第二条　在自治区行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本条例。

　　第三条　自治区人民政府建设行政主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作。

　　旗县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理有关工作。

　　第四条　各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。



第二章业主及业主大会



　　第五条　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。

　　第六条　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第七条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

　　第八条　旗县级人民政府房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

　　配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域，由当地人民政府组织治理，创造条件，逐步实行物业管理。

　　第九条　在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。

　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　　筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十一条　筹备组应当自组成之日起三十日内在物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。

　　第十三条　业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十四条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)百分之二十以上的业主提议的；

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，旗县级人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责。

　　业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。

　　业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。

　　业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。

　　第十六条　业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

　　(二)遵守有关法律、法规；

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　(五)具有一定组织能力；

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第十七条　经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

　　第十八条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。

　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第十九条　业主委员会应当协助物业服务企业，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　第二十条　业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第二十一条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

　　(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　(四)有犯罪行为的；

　　(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；

　　(六)拒不履行业主义务的；

　　(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第二十二条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。

　　第二十三条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　第二十四条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。

　　第二十五条　业主委员会凭旗县级人民政府房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。

　　第二十六条　物业转让后，原业主应当在办理转让手续三十日内通知业主委员会和物业服务企业。



第三章前期物业管理



　　第二十七条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。

　　第二十八条　自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十九条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体和国家及自治区指定的网站上发布招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含本条第三款规定的事项。

　　第三十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案：

　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

　　(二)招标公告或者投标邀请书；

　　(三)招标文件；

　　(四)法律、法规规定的其他材料。

　　第三十一条　通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：(一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成；

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。

　　第三十二条　前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第三十三条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验合格后，建设单位应当依法向物业服务企业移交有关资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会。

　　第三十四条　建设单位应当按照规划，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用　　　　　　

　　房包括业主委员会和物业服务企业的办公用房和经营用房。

　　物业管理用房应当作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容。



第四章物业管理服务



　　第三十五条　从事物业管理活动的企业应当依法向旗县级以上工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。

　　物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县级人民政府房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业服务企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

　　物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动；未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　自治区外物业服务企业进入自治区从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第三十六条　物业服务企业享有下列权利：

　　(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；

　　(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；

　　(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

　　(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

　　第三十七条　物业服务企业应当履行下列义务：

　　(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营；

　　(二)根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度；

　　(三)接受业主和业主委员会的监督；

　　(四)接受有关行政管理部门的监督管理；

　　(五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况；

　　(六)妥善保管物业有关资料；

　　(七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；

　　(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十八条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同包括下列内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况；

　　(二)物业管理事项；

　　(三)物业服务质量；

　　(四)物业服务费用及其收缴方式；

　　(五)双方的权利义务；

　　(六)专项维修资金的管理与使用方式；

　　(七)物业管理用房的使用与维护；

　　(八)合同期限、合同终止和解除的约定；

　　(九)违约责任以及解决纠纷的途径；

　　(十)双方约定的其他事项。

　　第三十九条　物业管理事项一般包括下列内容：

　　(一)物业共用部位的维护和管理；

　　(二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理；

　　(三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理；

　　(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务；

　　(五)物业装饰装修管理服务；

　　(六)物业档案资料的管理；

　　(七)其他管理事项。

　　第四十条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十一条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

　　物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十二条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十三条　旗县级以上人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

　　旗县级以上人民政府房地产行政主管部门受理投诉后，应当进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

　　投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面告知投诉人。



第五章物业的使用与维护



　　第四十四条　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌；

　　(二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；

　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

　　(四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备；

　　(五)违章搭建；

　　(六)擅自设置摊点和集贸市场；

　　(七)随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；

　　(八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；

　　(九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；

　　(十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒有害气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音；

　　(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

　　(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　第四十五条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第四十六条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的收取、管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。



第六章法律责任



　　第四十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款；未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处1万元以上5万元以下的罚款。

　　第四十八条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第四十九条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十条　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第五十一条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第五十二条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第五十三条　违反本条例第四十四条第五、七、八项规定的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可以并处100元以上2000元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。

　　第五十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第五十五条　旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)对未达到资质条件的企业核发资质等级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的；

　　(二)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；

　　(三)不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；

　　(四)未按照规定受理物业管理投诉，造成严重后果的；

　　(五)违反本条例的其他行为。



第七章附则



　　第五十六条　本条例下列用语的含义是：

　　(一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等；

　　(二)物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动；

　　(三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

　　(四)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等；

　　(五)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位；

　　(六)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。

　　第五十七条　本条例自2003年12月1日起施行。