当下，公共租赁住房制度已成为一个备受关注的民生话题和热点问题。而在所有关于公共租赁住房制度的讨论中，政府责任无疑是一个最基础、最核心的问题。基于国外普适经验与我国国情，笔者认为，政府在公共租赁住房制度中的责任应主要锁定在两个层面:一是政府的房屋供应责任，二是政府的房屋管理责任。

　　作为一种具有社会保障性质的住房制度，公共租赁住房制度首先特别强调政府的房屋供应责任。从世界范围来看，大多数国家的政府都是利用公共政策解决居民的住房问题。我国住房制度改革30年来的实践表明，我国住房制度改革的市场化过快和过度已经形成“路径依赖”，严重阻碍了政府对房地产市场的宏观调控。强化政府承担公共租赁住房供应责任的主要措施有:政府应作为公共租赁住房的投资主体，通过政府直接管理的住房机构组织建设与供应住房;政府应积极整合民间闲置房源;政府应积极推进住房公积金制度改革;政府应引导房地产开发商参与建设公共租赁住房;政府应实施房地产开发商强制建设保障性住房制度。

　　此外，从世界范围来看，大多数国家和地区都成立了专门机构来负责保障性住房的建设和管理事项。我国政府除了扮演好公共租赁住房的“供应者”关键角色外，还应当管理好用好公共租赁住房，最终实现公共租赁住房制度应有的制度功能。在此，我想重点谈谈政府的住房管理责任。

　　政府应准确界定公共租赁住房制度的保障对象。人们一般认为，公共租赁住房制度是专门为解决“夹心层”的住房问题而设计的。这其实是一种“误判”。因为，我国住房制度改革30年的一项重大成果是已经在制度层面建立了能够覆盖所有人群的住房保障制度体系，只是在制度执行层面，制度“走样”和制度被“异化”等因素最终导致既有的住房保障制度未能实现改革目标。同时，公共租赁住房制度在制度功能上能够替代经济适用住房制度和廉租住房制度，应作为我国保障性住房制度改革的终极目标。因此，确定公共租赁住房制度的保障对象就应当涵盖经济适用住房制度和廉租住房制度的保障对象，即城镇中低收入阶层的家庭和个人。尽管界定“中低收入阶层”比较困难，但应当注意几个问题:一是实施公共租赁住房制度中的“去身份化”和“去福利化”改革，建立面向城镇所有居民的公共租赁住房保障制度，防止公共租赁住房制度中的“逆向改革”，即把公共租赁住房制度的保障对象仅限于具有本地户籍的城镇居民。二是建立健全家庭和个人住房、工作、收入等信息系统，使申请公共租赁住房的家庭和个人不仅要接受公共租赁住房管理机构的专门审查，还要接受社会的广泛监督。三是实施全方位的动态管理，确保应保尽保和公平合理。

　　政府应制定合理科学的“候房”机制。政府在管理公共住房中如何确定一个合理科学的“候房”机制，确实是一个难题。目前，比较流行的做法包括登记配租和抽签配租等。相比之下，抽签配租克服了登记配租无法解决的一些不公平问题，比较容易让大多数人接受。当然，在公共租赁住房房源有限的情形下，并非所有中签的申请者都能实际得到公共租赁住房，这就要求制度设计保障那些未能实际得到房屋的申请者在下一轮“候房”程序中享有优先权。同时，申请者如果因为自己原因导致不能得到房屋，制度设计就应当取消其本轮“候房”资格。

　　政府应实施动态房屋管理活动。一是创新公共租赁住房管理模式。从世界范围来看，很多国家和地区在公共住房管理方面都专门设置了管理机构对公共住房实施管理活动，尽可能兼顾公平和效率。改革要略为:一方面，国家应创设一个从中央到街道、社区全覆盖的垂直型公共租赁住房管理体制。另一方面，虽然政府在公共租赁住房供应方面承担了主导义务，但无须以家长身份独揽管理大权。实际上，世界上很多国家因为政府对公共住房的管理成本过高进而转向激励租赁者购买房屋或者与民间机构合作。这对我国如何创新公共租赁住房管理模式具有积极的借鉴意义。二是实施规范化管理。一方面，强化公共租赁住房的用途管制，即公共租赁住房的社会保障属性决定了其只能用于符合申请资格的居住者自己居住之用。另一方面，完善公共租赁住房的配售政策，即在购买房屋产权上，购买人可以根据自身的经济能力决定是否购买一套房屋的全部产权还是部分产权，如果只买一部分，剩余部分仍然需要缴纳租金，待购买人日后在经济条件允许的情况下买下剩余的产权;在购买房屋模式上，政府除了采用登记配售模式外，还可以根据申请者的实际需要实施定购配售模式，申请者根据政府建房计划，选择需要购买公共租赁住房的地理位置、户型结构等条件，然后进行抽签，中签者再进入购房的其他程序;在购买房屋补贴上，政府应根据申请者所购买房屋的大小、户型和收入等情况，对购买者提供不同等级的购房补贴。三是建立健全退出机制。针对目前许多地方已经出现的承租人取得公共租赁住房后公然招租、无正当理由空置房屋、私下交易并获取差价等普遍问题，制度建设的着力点应当从源头上“堵死”各种违规行为。首先，立法应建立健全承租人信用档案和信用等级评定制度，通过信用制度来规范承租人的租赁行为。其次，立法可借鉴香港做法，建立“公共租赁住房扣分制”。该制度的核心是确定一个合适的扣分体系。同时，扣分制应与租金补贴、配售补贴、续租、强制提前退租等配套措施有机衔接。最后，政府应及时公布社会监督方式，奖励举报违规行为。


（作者系西南政法大学经济法学院副教授）
国内贸易部


关于发布《商品流通企业法律顾问工作试行办法》的通知
1994年3月1日，国内贸易部

各省、自治区、直辖市、计划单列市商业、物资、粮食厅（局）、供销社，部直属企事业单位：
为了加强商品流通企业的法律顾问工作，促进企业依法经营、依法管理，我部制定了《商品流通企业法律顾问工作试行办法》，该办法已经1994年2月17日部长办公会议通过，现予发布，请遵照执行。 实施情况和存在的问题，请及时函告我部政策体制法规司。

附：商品流通企业法律顾问工作试行办法

第一章 总 则
第一条 为加强企业法律顾问工作管理，建立健全企业法律顾问工作制度，完善企业自我约束、自我保护和自我发展机制，促进企业依法经营，改善企业经营管理，制定本办法。
第二条 本办法适用于商业、物资、粮食、供销社系统的各类商品流通企业和饮食服务、商办工业企业（以下简称商品流通企业）的法律顾问机构和各级商品流通主管部门组建的为本系统企业提供法律服务的机构。
第三条 商品流通企业法律顾问工作是流通法制的重要组成部分，是企业依法经营管理的重要保证。各级商品流通主管部门和企业要把法律顾问工作列入领导工作的议事日程。
第四条 商品流通企业法律顾问工作必须遵循下列原则：
（一）立足本系统为企业服务，维护企业合法权益；
（二）以事实为根据，以法律为准绳；
（三）事前参与，事中监督，事后补救。

第二章 法律顾问机构
第五条 法律顾问机构是所在单位处理法律事务的职能部门，在法定代表人领导下开展工作，直接对法定代表人负责。
各级商品流通主管部门组建的法律服务机构尚不具备单独成立条件的可以与法制行政机构合署办公；具备单独设立条件的，应当实行独立核算，或者实行差额补贴及企业化经营。
第六条 各级商品流通主管部门的法制机构负责管理和指导所属单位的法律顾问工作。
第七条 企业法律顾问机构可称为法律顾问室或法律事务室。
省级商品流通主管部门设立的法律服务机构可称为法律事务中心。省级以下商品流通主管部门的法律服务机构名称自定。
第八条 商品流通企业根据业务需要，可以单独设立法律顾问机构，也可以由若干企业联合设立共用的法律顾问机构，或者由其上级主管部门设立统一的法律顾问机构。

未专设法律顾问机构的商品流通企业，可以聘请常年法律顾问或委托法律服务机构办理法律事务。
第九条 法律顾问机构的主要职责是：
（一）为本单位和委托单位的重大经营、管理决策，向法定代表人提供法律依据或咨询意见；
（二）为本单位和委托单位各项制度的制定、修改和清理提供咨询意见，监督有关部门依法办事；
（三）为本单位和委托单位重要的流通业务、技术谈判和签约活动提供咨询意见；
（四）负责或指导经济合同的管理工作，会同有关部门建立合同管理制度；
（五）草拟、审查各类法律文书，建立法律事务处理档案；
（六）接受法定代表人委托，参与诉讼及调解纠纷、解决争议等非诉讼活动；
（七）提供处理违法乱纪行为及其他重大事件的法律依据和咨询意见；
（八）接受本单位和委托单位各职能部门或职工个人的法律咨询；
（九）配合有关部门普及法律知识、进行干部职工法律培训；
（十）法律、法规规定和企业章程决定的其他职责。
企业法律顾问机构经上级商品流通主管部门批准，可以承接其他有关企业的委托，办理法律事务。
第十条 各级商品流通主管部门的法律服务机构，在承接企业委托担任法律顾问时，可从事或参与前条规定的活动。与委托单位另有约定的从其约定。
第十一条 法律顾问机构和法律服务机构接受委托办理法律事务时，其权限和报酬依照双方约定。法律、法规有明确规定的，依照法律、法规的规定。
第十二条 设置法律顾问机构和法律服务机构、配备法律顾问人员应报上级主管部门的法制机构备案。
第十三条 法律顾问机构和法律服务机构应当定期向上级主管部门汇报工作。
第十四条 各法律顾问机构和法律服务机构，根据需要可以建立相互间的协作关系。

第三章 法律顾问人员
第十五条 商品流通企业法律顾问人员必须坚持四项基本原则，作风正派、办事公道，掌握法律、法规知识，熟悉商品经营、流通业务和必要的国际贸易知识。
凡符合上述要求并具备下列条件之一的商品流通部门和企业的干部职工，均可担任法律顾问：
（一）具有大学法律专科（含法律专业证书班）毕业以上学历，或取得中华全国律师函授中心颁发的从事法律顾问工作推荐书，并在本单位工作二年以上或在商品流通部门工作三年以上的；
（二）具有中级经济专业职称，熟悉经济法律、法规，并有一定法律基础知识的；
（三）从事流通经济管理或经营业务工作五年以上，具有中专以上学历，并经过半年以上法律专业知识培训，掌握了一定法律知识的；
（四）有三年以上法律教学、科研与司法实践经验的；
（五）取得中华人民共和国律师资格的；
（六）取得中华人民共和国法律顾问资格的。
第十六条 法律顾问人员由各级商品流通主管部门和企业聘请，并经省级商品流通主管部门依前条的规定进行统一审核，合格者，发给其《商品流通企业法律顾问证》。
第十七条 《商品流通企业法律顾问证》由国内贸易部统一印制，省级商品流通主管部门核发。省级商品流通主管部门核发有困难的，经协商也可由国内贸易部政策体制法规司代发。
法律顾问人员被解聘或调离原单位的，发证单位要将其《商品流通企业法律顾问证》收回，或加盖注销章留作纪念。
法律顾问人员持《商品流通企业法律顾问证》有权在参加诉讼活动或非诉讼活动时向商品流通部门的有关单位调查、取证；各国内贸易部系统的机关、团体、企业、事业单位及广大干部职工应给予协助。
第十八条 法律顾问人员享有下列权利：
（一）有权出席或列席企业及企业管理委员会召开的有关经营决策和其他可能涉及到法律事务的会议；
（二）根据工作需要，有权查阅本单位或下属单位的有关文件、记录、报表、帐目等资料；
（三）有权参与订立或审查企业重大经济协议、合同等法律文书；
（四）依法参加诉讼或非诉讼活动时，有权向单位及个人调查、取证；
（五）有权制止本单位或下属单位的违法活动，当制止无效时，有权向上级主管机关反映情况并要求答复；
（六）有权参加法律培训或购买必要的法律文件和书籍；
（七）法定代表人授予或法律、法规规定的其他权利。
第十九条 法律顾问人员应当遵纪守法，公正无私，自觉维护法律尊严，同违法乱纪行为作斗争；深入实际，联系群众，不断充实和更新法律知识，提高业务水平。
第二十条 法律顾问人员承担下列义务：
（一）在法定代表人或委托单位授权和本办法规定的范围内行使权利，严禁借法律顾问名义谋取私利；
（二）对法定代表人和委托单位委托的事项，必须认真办理，如因玩忽职守或超出授权范围而给企业或他人造成损害时，应承担相应的法律责任；
（三）不得泄漏所涉及的国家机密、企业秘密或公民个人隐私。
第二十一条 对商品流通主管部门法律服务机构和企业中的专职法律顾问人员，所在单位应当按照《关于企业经济法律工作专业人员纳入经济专业职务系列实施意见》规定的任职条件，聘任相应的经济专业职务。
第二十二条 法律顾问人员不称职的，本单位或委托单位可以解聘，并通过其直接主管部门报省级商品流通主管部门备案。
第二十三条 根据《国务院关于国家行政机关工作人员的奖惩暂行规定》和《企业职工奖惩条例》的规定，对忠于职守，工作有显著成绩的法律顾问人员，要给予奖励；对工作不负责任，甚至参与违法活动的法律顾问人员，要进行处罚。

第四章 附 则
第二十四条 各省、自治区、直辖市商品流通主管部门可根据本办法制定具体规定，并报国内贸易部备案。
第二十五条 各商品流通主管部门及国内贸易部系统的团体、事业单位设立法律顾问机构的，可参照本办法执行。
第二十六条 本办法由国内贸易部政策体制法规司负责解释。
第二十七条 本办法自发布之日起施行。一九九二年一月十八日原商业部发布的《商业企业法律顾问工作办法》和原物资部发布的关于法律顾问的有关规定同时废止。