洛阳市物业管理办法
河南省洛阳市人民政府
洛阳市物业管理办法
（洛阳市人民政府令第58号 2002年5月1日）
第一条 为实施《河南省物业管理条例》（以下简称《省物业条例》），规范物业管理行为，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
由房地产开发企业建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，应当逐步实行物业管理。
第三条 市房产管理部门负责全市物业管理的组织、协调、指导和监督工作。
县（市）、吉利区房产管理部门负责本辖区物业管理工作，接受市房产管理部门的业务指导和监督。
建设、规划、公安、工商、物价、园林、公用事业等部门按照各自职责，共同做好物业管理区域内的有关工作。
第四条 开发建设单位在新建物业时，应当建设物业管理配套设施，制定前期物业管理方案。前期物业管理方案应当报房产管理部门备案。物业建成后，房产管理部门应当对物业管理配套设施进行验收。
第五条 建设单位应当按物业总建筑面积2‰至4‰的比例提供业主自治监督和物业管理用房（最低不得少于50平方米），其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。
第六条 业主的权利和义务，业主大会及业主委员会的组成和职责，按《省物业条例》第二章的规定执行。
新建住宅区入住率未达到50％之前，由开发建设单位代行业主委员会的职责。
第七条 业主委员会应当自业主大会选举产生之日起30日内，持下列材料到房产管理部门办理登记备案手续：
（一）业主委员会名称、住所、所辖区域范围；
（二）业主委员会成员名单及有效身份证明；
（三）业主大会参加人员及选举情况；
（四）业主委员会章程。
房产管理部门应当在受理备案之日起15个工作日内完成审查工作，对符合《省物业条例》和本办法规定的，核发备案证书；对不符合《省物业条例》和本办法规定的，书面通知其依法重新选举。
第八条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交下列资料：
（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；
（二）单项工程建筑及结构、设备、绿化工程竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）工程质量验收资料及质量保证协议；
（六）物业管理区域内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明；
（七）房屋使用说明书和质量保证书；
（八）物业综合验收资料；
（九）其他应当移交的资料。
房产管理部门应当对移交工作进行监督、指导。
第九条 物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有明确的章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和管理制度，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员；
（三）有符合相应资质等级规定的注册资金；
（四）有符合国家规定的财务管理制度；
（五）有健全的房屋管理、养护、维修等物业管理措施。
第十条 实行物业管理企业资质认证制度和物业管理人员持证上岗制度。
具备第九条规定条件的物业管理企业，应当向房产管理部门申领《物业管理企业资质等级证书》，并依法办理登记注册手续。
本市以外的物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到市房产管理部门备案。
第十一条 首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。
业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。物业管理服务合同的内容应当符合《省物业条例》第三十三条的规定。
选聘物业管理企业，应当以公开招标方式为主，在房产管理部门指导下进行。在一个物业管理区域内，应当委托一个物业管理企业进行管理服务。
物业管理服务合同和前期物业管理服务协议，应当报房产管理部门备案。
第十二条 物业管理服务费的收取及标准，按《省物业条例》第三十六条、第三十七条的规定执行。
物业管理企业可以为业主或者使用人提供物业管理服务合同约定以外的专项特约服务，服务费用由物业管理企业与业主或者使用人协商确定。
第十三条 凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暧、通讯等单位应当直接向每一位业主收取费用。
物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订代收合同，载明代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。
第十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。
业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，在扣除物业管理企业代办费用后，存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。
第十五条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施、设备维修基金（以下简称维修基金）。
维修基金按以下规定缴纳：
（一）出售公有住房时，售房单位按多层住宅（7层及其以下）售房款的20％、高层住宅（8层及其以上）售房款的30％缴纳；购房人按购房款的2％缴纳。
（二）房地产开发企业建设的商品房（含经济适用房），开发商按照房屋建设总投资的1％至2％缴纳；购房人按购房款的2％至3％缴纳。
维修基金存入房产管理部门指定帐户，专款专用。
第十六条 业主委员会成立前，可由售房单位或者售房单位委托的管理单位提出维修基金使用计划，经房产管理部门审核后划拨。
业主委员会成立后，由物业管理企业提出维修基金年度使用计划，经业主委员会审定，报房产管理部门审核后划拨。业主委员会应当对维修基金的使用进行监督。
第十七条 建设单位未按规定提供物业管理服务用房的，由房产管理部门责令其限期补建。逾期未补建的，应当缴纳补建总价款，由业主委员会组织补建；按规划不能补建的，由建设单位与业主委员会协商以其他方式等价补偿，并可处以1万元以下罚款。
建设单位未按规定移交物业管理所需资料的，由房产管理部门责令其限期移交，并可处以2000元以上5000元以下罚款。
第十八条 业主、使用人违法装修房屋以及有其他损害公用设施、设备行为的，物业管理企业应当及时制止，并向有关主管部门举报。建设、规划、房产等主管部门可以依法对违法行为人予以行政处罚。
业主、使用人未按期缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以书面通知其限期缴纳，并可每日按欠缴金额的2‰加收滞纳金，合同另有约定的从其约定；经催收仍不缴纳的，物业管理企业也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
建设单位、业主不按规定缴纳物业维修基金的，业主委员会可以书面通知其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，可每日按欠缴金额的2‰加收滞纳金，业主委员会也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第十九条 物业管理企业违反《省物业条例》和本办法规定，有下列行为之一的，业主委员会可按合同约定追究其违约责任，房产管理部门可对其予以警告、责令限期改正、降低其资质等级、直至吊销资质证书，并可处以2000元以上1万元以下的罚款：
（一）对房屋及其共用部位和设施、设备维修不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地，以及改变房地产和公用设施用途的；
（四）不履行物业管理服务合同及法律、法规、规章规定义务的；
（五）未取得物业管理企业资质证书或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的。
第二十条 业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷时，可以通过协商解决或者申请房产管理部门进行调解，也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
当事人对房产管理部门的具体行政行为不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出具体行政行为的房产管理部门申请人民法院强制执行。
第二十一条 房产管理部门及其工作人员未按《省物业条例》和本办法履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究主管人员和其他有关人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 本办法自2002年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府发布的《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》同时废止。
市场经济与法制建设——建立市场经济体制离不开行政法
2000年9月13日 09:12 应松年 马怀德
建立市场经 济体制，必须用行政法手段重新塑造政府职能，对政府与市场主体关系加以重新定位。把宏观调控职能纳入法制轨道。在新形势下对依法行政原则的理解也不能局限于依法办事，而应理解为凡法律未授权的，行政机关均不得为之，包括具体和抽象行为。这种理解有助于防止个别既得利益部门阻碍破坏改革现象的发生。当前改善加强行政执法的关键是职消行政机关享有的过大处罚权和行政强制权，如将15日以上人身罚改为行政刑罚，由司法机关行使，以保障其力度和公正性。此外，也必须承认市场经济与腐败有着某种联系，关键是加强制度建设，实行政务公开，建立起权力集中，垂直领导，发挥舆论监督作用的新的监督制约体制。
建立和完善社会主义市场经济体制，必须依靠完备的法制。新体制不仅需要规范市场主体及相互关系、维护市场秩序的民商法律、刑事法律，而且需要规范政府与市场、政府与企业、个人关系以及规范政府自身的行政法律。在目前行政权过大又缺乏必要规范的情况下，强调行政法的作用更具有现实意义，因为建立市场经济体制的每一项改革措施都可能因行政机关的扭曲和抵制而变形甚至流产，法律赋予企业、个人的各种权利也可能因行政机关的不适当干预而化为泡影。因此，如何规范政府权力，保证改革方案的顺利实施，是当前建立完备法制，促进市场经济体制建成的重要任务。本文旨在提出市场经济体制下行政法的基本作用及自身理论的更新问题。
一、行政法是重塑政府职能的最有效手段
（一）市场经济体制下的政府职能
市场经济体制要求打破以政府为中心、以计划命令为手段的经济模式，将市场作为经济活动的中心，将经济规律作为市场运营的准则。由此，政府对经济的管理，必须由直接的微观管理，转变为制定战略计划、确立市场规则、向市场主体提供服务、促进市场发育，维护市场秩序的以宏观、间接管理为主的宏观微观相结合的管理。例如，负责制定经济发展计划，运用银行、财政、信贷、税务等手段引导市场主体，调整经济结构，提供社会保障，协调社会文化事业，监督市场主体行为，维护公平竞争，管理对社会公益及人民安全健康可能发生影响的特种行业等等。也就是要求政府职能从传统的计划、审批许可、指挥、组织产供销、命令向规划、制定政策、运用经济杠杆、指导、协调、服务转变。
（二）实现政府职能的转变，必须依靠行政法
实现政府职能的革命性变革，必须依靠完备的法制。具体地说，用法律形式重塑政府与市场主体的关系。一方面废除那些与市场经济不相适应的旧职能，另一方面确定市场经济要求的新职能。实践证明，政府职能不转变，自由、竞争、公平的市场机制就无法形成，而职能 转变涉及既得利益部门和机构的权力，必然会遇到各种阻力，不可能一蹴而就。这就要求通过行政法的手段，逐步规范政府权力，调整政府与市场主体的关系，塑造政府的新职能。
调整市场经济的法律， 不外乎两大类，一是调整市场主体之间、市场主体与市场之间的法律，即民商法律，此类法律目前已引起人们普遍重视；另一类是调整政府与市场及市场主体之间关系，以及在市场经济体制下政府自身组成、结构、职责、活动方式等的法律，即行政法，制定此类法律的必要性似乎尚未引起人们重视。实际上，以上两类法律，缺少任何一类，都不可能建立起成熟、有序的市场经济体制。纵观世界各国的现代市场，几乎无一不与政府的良好的服务、指导、调控和管理有关。市场主体的产生与成长，市场主体间平等、有偿关系的健康发展，市场运行的良好秩序和环境等，都离不开政府，离不开行政法。由于新体制的需要，传统体制下管理企业人、财、物、产、供、销的部门必须撤销和精简，这就需要通过制定行政机关组织法、编制法等行政法手段实现。实行宏观调控，同样也离不开行政法。虽然宏观调控是政府在市场经济体制下干预经济的有效形式，但以行政命令或政策为宏观调控的主要方式存在两个问题，一是依靠领导人的英明，将产生"随领导人改变而改变"的运动式弊病，这决不是长久之计；二是过度主观随意性，将导致实际操作中的随意性，即使再合理有效的宏观调控措施，也可能被歪曲执行而面目全非。因此，政府从微观直接管理转向宏观调控，也必须建立在法律基础上，在法律范围内，辅之以政策性调整，实现政府职能的真正转变。
（三）重塑政府职能的新方式----行政合同
受计划经济体制的影响，传统行政法，一般强调行政法律关系中的单方面性，即行政法律关系常常因行政机关单方意思表示而形成、改变或消灭。这是行政法律关系最基本的特点，从某种意义上说也是优点所在，否则政令将无法推行，管理将无法维系。但单方意思表示也有缺点，因为单方意思表示常常并不征求或尊重对方的意见，易于引向主观武断，助长强迫命令，当然也就难以调动对方的积极性。因此，在资本主义进入高度经济发达阶段后，在单方意思表示基础上的双方意思表示，即行政契约应运而生。它主要运用于经济领域，其主要特征是行政加合同。与单方行政行为不同，它是合同，以双方意思合一为前提，在多数情况下，相对一方常常得到某些优惠。在合同履行中因行政一方责任造成的损失应得到补偿；但它又保留着行政的某些特权，诸如作为一方当事人的行政机关有权指挥合同履行、改变或撤销合同以及判断对方有错而给予制裁等等。目前，行政合同在法国、德国、日本等国相当盛行。我国在改革开放以后，行政合同也迅速发展起来，涉及人事、经济等诸多领域，甚至计划生育方面也创造性地运用了行政合同形式。其中尤其以政府机关为发包方的各种承包合同一度成为我国经济体制改革的重要形式。由于没有行政合同法，缺乏必要的规范，因而实践中产生了许多问题。可以肯定，在市场经济条件下，行政合同仍将有广阔的用武之地。对于它的性质、特点、方式、程序等等的研究将是摆在行政法学者面前的一项重要任务。行政合同法的草拟也需要提上议事日程。
二、重新认识依法行政原则
依法行政原则 是行政法的精神所在，也是构建行政法体系的一块基石。早在十九世纪就有人明确提出"国家机关的活动必须遵守法律，而法律要由人民或其代表机关制定。"①在这以后的百余年时间里，依法行政原则得到不断地丰富和发展，成为世界上许多国家普遍承认的一项行政法基本原则。
（一）全面理解依法行政原则
行政诉讼法实施以后，依法行政的观念深入人心。对依法行政原则，一般都从行政机关行为的角度进行解释，即依照法律规定管理国家事务。而很少从行政机关职权来源，即职权法定方面立论，毫无疑问，依法行政原则本身就蕴含了职权法定这一基本内涵。因此在转变政府职能，建立市场经济新秩序过程中，必须突出强调依法行政原则中职权法定，政府必须在法律规定的范围内活动，凡法律未经授权的，政府均不得为之这一内涵，
当然，这一原则不是凭空杜撰的，而是人民与政府的关系和市场经济的本质要求决定的。我国宪法规定，"中华人民共和国一切权力属于人民"。行政机关是"权力机关的执行机关"，换言之，行政机关的职权是人民授予的，法律规定政府享有多大职权，政府才能行使多大职权，凡是人民没有授予、法律没有规定的，政府就无权行使，否则就是超越职权或滥用权力，就是违法。
对依法行政原则的片面理解，导致的实践结果是严重的，特别在建立社会主义市场经济过程中，有些政府管理部门，尤其是那些握有旧体制下相当权力的机关，非但没有成为推动促进改革的动力，反倒成为改革的最大阻力。在这些部门和机构看来，凡是法律没有禁止的，政府均可以为之，于是在实践中就采用各种手段，设法保留本部门的权力和利益； 有的搞"翻牌公司"谋取利益；有的则直接凭借垄断地位，把权力商品化，在各项业务中收取费用，从中谋利；还有将无偿服务变为有偿服务；自主或擅自审批收费项目，扩大收费范围，提高标准；还有乱设卡，乱办开发区、乱摊派以至滥用权力乱处罚等等，不一而足。
从以上种种教训不难得出一个结论，政府不仅要依法办事，更必须在法律授予的职权范围内活动。政府的公权力是由人民通过立法授予的，因而是有限的，受法律制约的，其根本的界线在于法律规定。凡是法律没有授权的，政府均不得为之。这是对依法行政原则更为全面的理解。
（二）强制政府权力的有限性也是社会主义市场经济体制的必然要求
从计划经济转向市场经济的过程实际上是政府逐步退出经济活动的前台，交出本应属于企业、个人的权利，割断婆媳关系，重塑政府职能的过程。而这一过程对政府中的某些部门和领导者来说是十分痛苦和不情愿的。政府不守法，不自律，即使授予企业再多的权
力也无济于事。因为企业权力是有限的，政府权力是无限的，传统上的企业法等法律规定的一些内容就反映了这一点。这些法律不是指明政府对企业享有哪些权利，其余一切权利都归企业，而是划定企业有哪些权利，此外一切归政府。这种权力倒置现象最终使企业继续成为政府的附属部门，政府可以通过各种手段将其卡死。因此，不注意政府权力的有限性而任其在市场经济体制下发展，那么就可能导致一系列破坏市场关系，损害竞争，漠视市场主体权利的恶果。即使设计出再好的改革方案，也可能因为触及既得利益部门的权力而被歪曲，成为少数人"权钱交易"、"金钱游戏"的通道。正象一位经济学家所言，"此次改革直接涉及一些行政主管机关和关键部门。这些人能否坚决告别旧传统，主动推进经济体制和本单位职能的重塑，对于此次改革至关重要。"②
市场经济是由法律创制并按照法律规则运作的有序经济，是以市场为中心，以政府为保障的高度自律性经济。市场关系在很大程序上可以自我调整，排斥政府过多的直接干预。政府的职责不是直接干预或介入市场，不是作为市场主体出现，更不是通过行政命令的手段调节市场关系，而是要充分依靠、发挥法律作用，特别是行政法的作用调整政府与市场，政府与企业及个人的关系，使它们之间由原来的单纯命令服从关系转变为法律上的权利义务关系。使规范化的法律调整取代不规范的政策调整。我们主张政府权力有限性及职权法定主义，并不意味着市场经济完善无缺，无需政府规制。相反，对于市场经济条件下出现的各类问题，需要一个强有力的政府进行法律管理。因为市场经济是靠市场规律调整的，由于利益驱动，不免出现盲目性，破坏经济发展平衡。特别在市场秩序不健全的情况下，必须出现偷税、漏税，走私欺诈、哄抬物价、虚假广告、制造伪劣假冒产品等现象。对此，政府必须担负起必要的管理职责。必须指出，无论政府进行宏观调控，还是维护市场秩序，都必须纳入法制轨道。离开法制，政府的宏观调控也许一时一地产生局部效力，而不可能发挥持久、稳定而全面的作用，甚至可能成为主观随意性的产物；同样，离开了法制维护市场经济秩序，最终会化作时起时伏，时好时坏的经济运动，不可能建立起长期稳定的经济秩序。